Guía Completa: Comprar y Vender Inmuebles en Paraguay
Desde el primer acuerdo hasta la escritura registrada — cada paso explicado en lenguaje simple, con costos reales y qué tener en cuenta en cada etapa.
El Boleto de Reserva
El boleto de reserva es el primer documento formal en una operación inmobiliaria. Pensalo como un acuerdo escrito que dice: "Ya acordamos el precio y las condiciones — ahora hagamos una pausa mientras se verifica la documentación."
Retira el inmueble del mercado y compromete a ambas partes con la operación, sujeto a la revisión del título por parte del escribano. El comprador generalmente paga una seña — usualmente entre el 10% y el 20% del precio acordado — que se retiene hasta que se firma la escritura final.
¿Qué pasa si la operación no se concreta? Si el comprador se retira sin causa justificada, la seña generalmente se pierde. Si el vendedor se retira, habitualmente debe devolver el doble de la seña. Las consecuencias exactas dependen de los términos específicos escritos en el boleto — por eso es importante leerlo con atención.
Qué Revisa el Escribano
El escribano no es solo un testigo — es el profesional legal responsable de verificar que la operación sea válida y que el comprador reciba un título limpio.
Verificación del Título
El escribano solicita el historial del inmueble a la Dirección de los Registros Públicos — verificando que el vendedor sea el propietario legítimo y que no existan reclamos previos, hipotecas o gravámenes sobre la propiedad.
Estado Impositivo
Verifica que el Impuesto Inmobiliario esté al día. Los impuestos impagos pasan a ser responsabilidad del comprador tras la transferencia, por lo que esta verificación es fundamental.
Certificados Municipales
El escribano confirma que las tasas municipales y cualquier gravamen aplicable estén pagados al día. Esto incluye verificar que la inscripción catastral del inmueble sea correcta.
Redacción de la Escritura
Una vez superadas todas las verificaciones, el escribano redacta la escritura pública — el documento oficial de transferencia. Ambas partes la revisan y firman ante el escribano, quien la certifica y la presenta para su registro.
¿Cuánto Tiempo Demora?
El proceso de revisión del escribano suele demorar entre 2 y 6 semanas, según la complejidad del historial del título y la agilidad de los organismos públicos. Las propiedades con historiales más complejos pueden demorar más.
¿Qué Pasa si Se Encuentran Problemas?
Si el escribano descubre un gravamen, impuesto impago o defecto en el título, la operación generalmente se pausa mientras el vendedor resuelve el problema. En algunos casos, las partes negocian un ajuste de precio o el comprador puede retirarse según los términos del boleto.
Impuesto de Transferencia, Honorarios del Escribano y Tasas Registrales
Entender lo que pagarás más allá del precio del inmueble es fundamental. Acá te explicamos cada componente de costo en lenguaje simple.
Impuesto de Transferencia (ITI)
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles se calcula sobre el mayor entre el valor fiscal y el precio de venta. La tasa es generalmente alrededor del 1,5% para personas físicas. Habitualmente es responsabilidad del vendedor, aunque a veces se negocia entre las partes. Para un inmueble de G. 500.000.000, esto podría representar aproximadamente G. 7.500.000.
Honorarios del Escribano
El escribano cobra un honorario por sus servicios — revisión del título, redacción de la escritura, certificación de firmas y gestión del registro. Los honorarios suelen estar en el rango del 1% al 2% del valor de la transacción, y pueden variar según la complejidad de la operación y el arancel del escribano.
Tasas Registrales
Para registrar oficialmente la nueva titularidad, se abona una tasa a la Dirección de los Registros Públicos. Generalmente es un monto menor — a menudo una fracción del porcentaje del valor de la transacción o un arancel fijo — pero es un paso obligatorio para que la transferencia sea legalmente completa.
¿Cuándo Aplica el IVA en Inmuebles en Paraguay?
Este es uno de los aspectos más malentendidos del mercado inmobiliario paraguayo. El IVA (Impuesto al Valor Agregado) no aplica a toda operación inmobiliaria.
El Corredor Inmobiliario: Comisión y Servicios
Un corredor inmobiliario en Paraguay gana una comisión por conectar compradores y vendedores y facilitar el proceso de la operación. Su comisión suele estar entre el 3% y el 5% del valor de la transacción, aunque siempre es negociable.
¿Quién paga? Tradicionalmente paga el vendedor, pero esto varía. En algunas operaciones, ambas partes contribuyen. Siempre aclaralo por escrito antes de contratar un corredor.
¿Qué servicios incluye? Marketing de la propiedad, filtrado de compradores, apoyo en la negociación, coordinación con el escribano y asistencia en la recopilación de documentación.
Dejalo por escrito. Un contrato de corretaje escrito debe especificar la tasa de comisión, quién paga, qué servicios se cubren y la duración del período de exclusividad, si lo hubiera.
Listas de Documentos: Vendedor y Comprador
Estar preparado con los documentos correctos evita demoras. Esto es lo que cada parte generalmente necesita presentar.
Lista de Documentos del Vendedor
Escritura pública original — el documento fundamental que prueba la titularidad
Cédula de identidad — vigente y válida para todos los vendedores
Recibos del Impuesto Inmobiliario — comprobante de que el impuesto está pago hasta el año en curso
Certificados municipales — confirmando que no hay deudas municipales pendientes
Certificado de no adeudamiento — de los Registros Públicos, confirmando que el inmueble no tiene deudas
Número de RUC (si corresponde) — identificación tributaria para la operación
Lista de Documentos del Comprador
Cédula de identidad — vigente para todos los compradores
Número de RUC — requerido para el registro de la operación
Comprobante de fondos o financiamiento — extractos bancarios o documentación de aprobación de crédito
Documentación de estado civil — acta de matrimonio si se compra en conjunto, o certificado de soltería
Documentos societarios (si se compra a través de una empresa) — inscripción en el registro, firmantes autorizados y acta de directorio
Documentación de compradores extranjeros — pasaporte y permiso de residencia si corresponde, más documentos extranjeros apostillados